L-am întrebat pe Dl. Bouri despre evoluția și planurile companiei, precum și despre condițiile actuale specifice ale pieței și oportunitățile viitoare.
Când și cum ați început afacerea în România și cum a fost influențată aceasta de piața imobiliară din acea perioadă?
Grupul nostru este prezent în România de la mijlocul anilor 90, după privatizarea unor companii de construcții. Interesul nostru inițial în România a fost axat pe minerit și materiale de construcție, și nu pe imobiliare. În 2007, după ce am vândut principala noastră activitate unei societăți anglo-americane, am decis să investim și să ne canalizăm eforturile către dezvoltarea unora dintre aceste proprietăți, pe care le-am considerat valoroase datorită suprafeței și localizării, putând astfel să livrăm un produs competitiv și condiții pe care piața le cerea.
Care sunt provocările unui dezvoltator industrial pe piața actuală din România?
Principala provocare este de a livra un produs final conform cu nevoile și cerințele unor diferite tipuri de clienți, în special atunci când proiectul nu este de tip BTS. Majoritatea contractelor sunt semnate pentru 3-5 ani, o perioadă după care există șansa ca acel client să dorească o relocare, astfel că depozitul trebuie să fie regândit pentru a găzdui o altă companie și cerințele activității acesteia, fără a face mari investiții suplimentare în acea proprietate.
O altă provocare cu care ne confruntăm este că muți chiriași nu-și planifică în avans relocarea, astfel că ei pretind ca spațiul să fie gata într-un interval de 3-6 luni, o perioadă insuficientă pentru orice dezvoltator pentru a modifica sau construi depozitul în conformitate cu specificațiile clienților.
Grija noastră majoră la acel moment a fost să vedem dacă locația va atrage chiriași, și în ciuda a ceea ce mulți experți și agenți ne-au spus atunci, după ce am început construcția am închiriat complet faza I finalizată către o multinațională, la prețul pieței, demonstrând pieței că există cerere pentru partea de sud-vest a centurii și că având un produs corect, clienții se vor reloca aici.
Ce vă diferențiază față de competitori? Care sunt cele mai importante valori și servicii ale companiei dvs.?
Suntem capabili și ne concetrăm totodată pe furnizarea de soluții BTS către clienți, la prețuri și condiții foarte competitive. Suntem o companie integrată vertical și astfel controlăm proiectul de la început până la final – cu echipele noastre de designeri și ingineri, cu materialele noastre de construcție (dacă aprobă clientul), cu terenurile noastre, cu echipa noastră de management și construcție, care ne asigură în schimb controlul costurilor proiectului și astfel putem oferi clienților prețuri și condiții doarte competitive. Suntem flexibili, procesul nostru de decizie este rapid; putem îndeplini toate specificațiile și necesitățile calitative cerute de client, oferind astfel un deal care reflectă aceste aspecte. Planul nostru este să creștem împreună cu clienții noștri.
Care este cel mai de succes proiect al companiei în România? Cum i-ați asigurat acest succes?
În România ne concentrăm în prezent pe proiectul NGB Distribution Center, a cărui primă fază a fost livrată pe piață în 2011 și închiriată complet. Cum piața industrială a cunoscut o scădere, ne-am concentrat eforturile pe activitatea noastră principală (minerit și agregate). În 2014, am decis să dezvoltăm faza a doua a proiectului, oferind pieței din București alți 18,000 mp de spații de depozite, din care 6.000 mp sunt deja finalizați și se adresează clienților de talie medie și mică.
Cum ați descrie compania dvs. în cifre relevante?
Avem în proprietate peste un milion de mp pe segmentul industrial, comercial și rezidențial în România. Cu toate acestea ne concentrăm pe sectorul industrial din zona de imobiliare. Intenționăm să dezvoltăm peste 70.000 mp de depozite BTS în zona orașului București în următorii trei ani, din care 18.000 mp sunt deja în dezvoltare.
Avem în plan dezvoltarea a două noi centre de distribuție, ambele proiecte în vestul României, a căror fază de planificare este în curs și care vor avea o suprafață totală construită de 150.000 mp de noi depozite industriale.
Ați putea face un profil al clienților dvs.? Care sunt cei mai importanți parteneri?
În prezent, NGB are clienți din zona industriei materialelor de construcții, agricultură, industrial medicală și auto. Majoritatea chiriașilor noștri sunt lideri în domeniul în care activează.
Care sunt în opinia dvs. tendințele pe piața imobiliară industrială în acest moment, atât pe plan local, cât și internațional?
Primim foarte multe cereri din agricultură pentru spații de depozitare frigorifică/congelată, majoritatea căutând unități mai mici de depozitare, de 500-1,000 mp. În opinia mea, industria auto și agricultura sunt cele mai importante două sectoare industriale în acest moment.
Cum este România pentru un dezvoltator, în comparație cu celelalte țări din regiune?
România joacă un rol strategic în sectorul logistic și industrial. Țara este considerată sigură, fiind în cadrul UE. Prin conexiunile sale, România leagă Eurasia de Europa prin Constanța, iar prin Timișoara și alte mari orașe se leagă de Europa Occidentală. Costurile forței de muncă și taxele sunt mai mici decât în alte țări vecine. Terenurile sunt în continuare relativ ieftine și există multe astfel de terenuri disponibile pentru parteneriate sau achiziții. Autoritățile locale oferă susținere. Costul construcțiilor este stabil și permit dezvoltatorilor livrarea la standarde de înaltă calitate și le asigură rezultate pozitive. Piața, în opinia noastră, are posibilitate de creștere și dezvoltare, în special după ce statul va dezvolta infrastructura și sistemul de autostrăzi aflate în proiect.
Care sunt cele mai importante aspecte ale unui proiect logistic pentru un chiriaș? Care sunt cei mai importanți factori de decizie când aceștia selectează un anumit dezvoltator sau proiect?
Din experiența noastră, chiriașii încă sunt interesați de cost și de calitate. Calitatea înseamnă că proiectul va satisface toate nevoile și reglementările interne (ale companiei) și externe. Localizarea proiectului este de asemenea foarte important. Costul transportului joacă un rol important pentru chiriașii noștri, la fel ca și forța de muncă disponibilă în zonă.
Cum ați caracteriza relația dintre proprietar și chiriaș în România?
Până acum am avut relații puternice și pozitive cu chiriașii noștri. Comunicarea este constantă și prietenoasă. Clienții noștri sunt considerați lideri în domeniile lor de activitate și au fost foarte corecți cu noi – proprietarul – în toate privințele. Datorită abilității noastre de a fi flexibili și dorinței noastre de a susține viziunile și planurile clienților pe termen scurt sau lung, am creat realații de încredere.
Ce credeți despre dezvoltările verzi în comparație cu dezvoltările standard de clădiri? Este afacerea dvs. orientată către mediu?
Dezvoltările verzi sunt viitorul proiectelor industriale, având în vedere că furnizorii din România pot livra un produs competitiv pe piață. În România ideea de dezvoltare verde și beneficiile sale sunt în continuare o noutate, în ciuda ăncercărilor puternice de a le promova.
Sunt sigur că dezvoltatorii vor schimba centrul de interes spre a găsi soluții pentru proprietățile și pentru clienții lor. Grupul nostru studiază în prezent soluții verzi pentru proiectele viitoare și este clar că, deși acestea vor necesita investiții suplimentare, vor exista beneficii puternice, pe termen lung pentru dezvoltator, care va putea oferi astfel condiții mai bune chiriașilor.
Cum evaluați anul 2014 pentru afacerea dvs.?
Pentru divizia noastră imobiliară, NGB a înregistrat un an stabil și pozitiv. Am decis în 2014 să continuăm investițiile în sectorul industrial din România, deși mai avem și un mic proiect rezidențial în lucru, în partea de nord a Bucureștiului.
Care este următorul dvs. proiect de depozite pe piață?
Ne concentrăm eforturile pe cele două proiecte din București, PL și NGB Distribution Center (70.000 mp). Suntem în faza de proiect cu alte două centre (150.000 mp) și de asemenea planificăm un proiect industrial de mari dimensiuni de peste 50.000 mp (faza I) în Belgrad, Serbia.
Care sunt previziunile dvs. pentru piața industrială din România pe termen mediu și lung?
România joacă un rol cheie în Europa și este unul dintre punctele de legătură dintre Asia și Europa Occidentală prin portul Constanța. Mulți factori demonstrează că există aici oportunități de creștere pe piața industrială. Din cauza recentei crize din Ucraina și din Grecia, multe companii producătoare și furnizoare de servicii s-au relocat în România ori intenționează să o facă.
Industria auto, de la marile companii producătoare la furnizorii lor de servicii, privește spre România ca parte a strategiei sale pentru Europa și exporturi. România este cea mai fertilă țară din Europa după Franța și o dată cu creșterea și dezvoltarea sectorului agricol, sunt sigur că vom fi martori și ai unei creșteri a cererii de spații industriale. Cum cererea crește, am văzut diverse companii de dezvoltare reorientându-se către sectorul industrial în speranța satisfacerii acestei cereri crescânde. Numeroase proiecte industriale au fost anunțate sau începute. Astfel cred că dezvoltatorii vor satisface sau chiar depăși cerințele pieței în următorii trei ani.
