În ciuda acestor indicatori pozitivi, dezvoltatorii industriali regionali majori care au proprietăți în ECE urmăresc strategii de dezvoltare precaute, fiind conduse de proiecte built-to-suit, cu foarte puține construcții speculative. Acest lucru poate determina o diminuare a facilităților industriale disponibile, în vederea multor analiști.

In general, pattern-ul de dezvoltare și ocupare variază pe o ază nord-sud. Astfel, Polonia, Cehia și Slovacia propseră, în timp ce piețele din Ungaria și România arată indicatori negativi. Acest lucru este cauzat de poziția geografică avantajoasă a țărilor în nordul regiunii adiacent Germaniei și îngrijorărilor economice cu privire la Ungaria și românia, care descurajază intrarea pe piață sau expansiunea.

În general, Polonia și cehia beneficiază de mutarea și expansiunea unităților de producție din Europa de Vest și sunt în general privite ca factori-motor ai regiunii ECE.

În general indicatorii industriali din ECE sunt pozitivi, având în vedere că un total de 690.00 mp de spații moderne de producție, logistice și de depozitare au fost dezvoltate în Europa Centrală în 2013. Acesasta reprezintă o investiție de peste 330 de milioane de euro, care a creat în jur de 3.700 de noi locuri de muncă în regiune, potrivit Cushman & Wakefield (C&W).

“Europa Centrală beneficiază de avantajele de a avea Germania, motorul economic al Europei, drept vecin. Companiile germane, în special cele din industria auto, și-au mutat producția în aceste țări de mai mulți ani și nu există nici un semnal că acest lucru va înceta. Este un semn pozitiv faptul că își aconstruiesc aici operațiuni extrem de sofisticate: au trecut vremurile când Europa centrală era doar un atelier unde mașinile erau asamblate cu componente dezvoltate în alte părți” a spus Ferdinand Hlobil, Head of Central European Industrial în cadrul C&W.

În ceea ce privește calitatea stocului, dezvoltatorii de succes au răspuns cererii, care s-a schimbat odată cu dezvoltarea comerțului online și interesul crescut și cererea pentru componente verzi și sustenabile ale clădirilor. Calitatea sitului, costul și calitatea forței de muncă, infrastructura și costurile de închiriere sunt importante în selecția spațiilor industriale.

Pe partea cererii, apropae patru milioane de spații industriale moderne au fost închiriate în Polonia, Cehia, Ungaria, Slovacia și Romania în 2013, în comparație cu 2,8 mil. în 2012. Cu zece ani în urmă cifra anuală era în jur de 500.000 mp, potrivit studiului C&W. Ocuparea în anul trecut a fost dominată de Polonoa și Cehia care au înregistrat peste 2.150.000 mp și respectiv în jur de 1.220.000 mp. În comparație cu acestea, în piețele mai puțin performante din Ungaria și România s-au înregistrat 240.000 și respectiv 76.000 mp, reflectând problematica economică a acestor țări.

Retailer-ul online amazon a decis recent să-și plaseze un depozit în Cehia pentru bunurile care au fost returnate de către clienții germani. Forța de muncă și costurile de coupare mai ieftine, împreună cu potențialul de expansiune al afacerii amazon în regiunea ECE au fost privite atât de atractive încât au compensat costurile de transport al bunurilor din Germania. Se spune că Amazon consideră o altă expansiune în Europa centrală, întrucât există zvonuri asupra unor planuri de dezvoltare de depozite care să servească atât Europa de Vest cât și de Est.

Creșterea comerțului electronic a a susținut peste 40% din tranzacțiile de închiriere logistice recente în anumite piețe, conform CBRE. “Având în vedere îmbunătățirile conexiunilor între Europa de Vest și ECE, precum și creșterea producției și fabricației industriale, în 2014 va exista o tendință mai mare de externalizare a companiilor specializate în logistică,” a spus consultantul imobiliar.

Piața ECE s-a stabilizat în jurul a 700.000 de mp de noi dezvoltări pe an cu un stoc total de 16,5 mil. mp de spații industriale moderne la sfârșitul lui 2013. Chiriile de bază se situează în jurul a EUR 3.5 – 3,7 în medie pe lună potrivit C&W. 

Deloc surprinzător, majoritatea dezvoltărilor industriale din ECE au fost realizate în Polonia și Cehia. Rezultatele studiului CBRE arată că Polonia avea 624.000 mp în construcție la sfârșitul lui 2013, iar totalul stocului de spații industriale și logistice moderne se ridica la peste 7,7 mil. mp.

Aproape 300.000 de mp de spații noi industriale au fost construite în cehia anul trecut, reprezentând un procent de 70% creștere în dezvoltare de la an la an. Gradul de neocupare a rămas la nivelul de 6% la sfârșitul anului trecut, potrivit C&W.

În țara vecinp Slovacia, o combinație între activitate crescută de ocupare ridicându-se la 230.000 mp în 2013 și construcția speculativă reduse a rezultat într-o scădere semnificativă a gradului de neocupare la 4% la sfârșitul lui 2013. “Dezvoltatori precum Point Park Properties și Immorent au fost activi în construcții, cu toate acestea dezvoltarea industrială a scăzut semnificativ în 2013. Efectul negativ al acestei situații va fi oportunitatea redusă de extindere a companiilor,” a afirmat Martin Balaz, Head of Industrial în cadrul C&W Slovacia.

În constrast, piața de dezvoltare industrială din Ungaria stagnează, cu grad de neocuapre de peste 23%. Se așteaptă ca dezvoltatorii să mai amâne proiectele speculative cauzând un posibil deficit de stoc care exercită o presiune asupra gradului de ocupare. Pe termen lung acest lucru ar putea rezulta într-un deficit de produs industrial de calitate atunci când economia va fi în creștere.

În România nu a fost înregistrată nici o livrare nouă anul trecut și un proces de ocupare extrem de limitat. Activitatea principală de închiriere a fost reprezentată de Portland Trust cu Bucharest West industrial, constând în 130.000 mp de spații pentru industria ușoară. Un contract de preînchiriere a fost semnat cu DSV pentru 20.000 mp în cadrul parcului.

În afară de proiecte de tip build-to-suit, dezvoltarea din ECE a fost extrem de redusă în ultimul timp. Cu toate acestea, având în vedere indicatorii pozitivi înregistrați în cerere în anumite părți ale regiunii, unii dezvoltatori consideră dezvoltarea speculativă.  “Cu activitatea de închiriere din 2013 totalizând peste un milion de mp, combinată cu trei noi spații build-to-suit și un răspuns bine gestionat la dezvoltarea speculativă, începem 2014 cu o privire de ansamblu pozitivă. Vom continua să ne concentrăm pe creșterea ocupării în cadrul portofoliului nostru actual, precum și pe monetizarea stocului de terenuri din piețele cheie precum Polonia, Cehia, Slovacia, Ungria și România, confrom strategiei noastre de investiții,” a afirmat Ben Bannatyne, Managing Director în cadrul Prologis ECE.

Pinpoint Properties (P3) a predat recent cheile unei fabrici built-to-suit de 21.000 mp în Poznan. În plus, compania ia în considerare dezvoltarea speculativă. “Anul trecut a fost un an activ pe partea de dezvoltare, Am lansat șase proiecte de construcție personalizate pentru clienții noștri în cinci situri din Cehia, Slovacia și Polonia. Am construit chiar și speculativ, pentru prima dată de după criza financiară. Activitatea economică este cu siguranșă în creștere și acest lucru antrenează cererea pentru spații logistice moderne, sustenabile,” a comentat Ian Worboys, CEO P3.

Eddy Maas, Partener în cadrul CTP, susține însă că nu este nevoie de dezvoltări speculative, datprită perioadei scurte de dezvoltare de aproximativ șapte luni. În timpul acestei perioade scurte de dezvoltare, stocul industrial poate fi construit în concordanță cu cerințele clienților. Compania olandeză intenționează să dezvolte 200.000 de mp de pații logistice și industriale în următoarele 12 luni.

În ceea ce privește volumul de investiții, piața industrială se află pe o distanțată poziție a treia după mult mai popularele sectoare de piață de birouri și retail. Aceast poziție este reflectată în yield-uri semnificativ mai mari decât în sectoarele birouri și retail. Cu toate acestea, anul trecut s-a înregistrat un record de investiții pe piața industrială din Polonia, cu un volum total al tranzacțiilor de EUR 610 mil potrivit CBRE. Yield-urile în Polonia se situează la 7,5% comparativ cu 8% în Cehia și 9,25% în Ungariață din aceste țări.

“Activitatea de dezvoltare nouă va fi una dintre cele mai puternice din Europa din nou anul acesta și această tendință probabil va contiuna în anii următori. Majoritatea spațiilor au fost construite de cinci dezvoltatori, este important pentru stabilitatea pieței ca atât jucătorii internaționali cât și cei locali să se implece. Ne așteptăm ca piața industrială din Europa Centrală să crească, înregistrând grad de ocupare și chirii stabile. Este de așteptat ca o piață stabilă central-europeană să atragă atât noi ocupanți cât și noi dezvoltatori ,” a concluzionat Ferdinand Hlobil. (sursa: Gary J. Morrell)